Définitions Définitions

Bail : Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d’autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code Civil. Ils sont aussi appelés contrat de location. Le bail précaire, aussi appelé bail commercial dérogatoire, se différencie du bail commercial classique, ou bail 3/6/9, utilisé le plus fréquemment mais impliquant un certain nombre de contraintes. Le bail précaire répond donc à un besoin de flexibilité du fait qu’il engage le locataire sur une plus courte durée. Quelles différences entre bail précaire, bail commercial classique et convention d’occupation précaire ? Le bail commercial (voir dossier sur le bail commercial, aussi appelé bail 3/6/9), confère au locataire un droit de renouvellement ou, à défaut, un indemnité d’éviction dans la mesure où il respecte un rythme triennal, le locataire ne peut donner congé qu’au bout de 3, 6 ou 9 ans. En revanche, le bail dérogatoire, ou bail précaire, ou « bail de 23 mois », ou encore bail de courte durée, constitue, en substance, un bail dont la durée ne peut excéder deux ans, sans minimum de durée, selon l’article L 145-5 du code du commerce. Il permet donc de s’affranchir du rythme triennal du bail commercial, lequel peut s’avérer contraignant. Le bail précaire, de par la moindre contrainte de durée qu’il impose, est donc particulièrement adapté aux jeunes entreprises, qui ne peuvent prévoir à trois ans ses besoins immobiliers. L’entreprise peut, en effet, difficilement prévoir une croissance rapide de ses effectifs. Le bail précaire n’impose pas de minimum de durée, il permet donc de « tester » sans s’engager. A l’expiration du délai défini entre le locataire et le bailleur, inférieur ou égal à deux ans, le bail précaire peut alors se transformer en bail commercial classique. Notez toutefois que le locataire est tenu de respecter la durée du bail initialement prévue, sous peine d’être redevable du paiement des loyers jusqu’à expiration du bail dérogatoire. Le bail précaire est à différencier de la convention d’occupation précaire qui a en apparence toutes les caractéristiques essentielles du bail : elle confère un droit d’occupation d’un local déterminé, moyennant le versement d’un certain loyer. Elle en diffère cependant par sa fragilité : le caractère précaire de la situation de l’occupant doit être justifié dans la convention par des motifs sincères et légitimes. Par exemple, le propriétaire peut être amené à conclure une convention de ce type dans l’attente d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de travaux de démolition différés. Par suite, l’occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin. Le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment et dont la date ne peut être précisée à l’avance. Le locataire ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement de sa convention. Quelles sont les caractéristiques du bail précaire ? Il n’est possible de signer un bail de courte durée que lors de l’entrée du locataire dans les locaux, et jamais suite à un bail commercial classique, i.e. un bail 3-6-9. Pour que le bail précaire soit valide, il faut que les deux parties s’expriment clairement sur leur volonté de déroger au statut des baux commerciaux. On conseille donc vivement d’insérer une clause au contrat mentionnant expressément l’article L 145-5 du code du commerce. Un bail précaire dure tout au plus 24 mois. Il est possible de prévoir moins que cette période. Si le bail le prévoit, il est possible de mettre fin à ce bail précaire avant l’échéance définie préalablement, selon les conditions décidées par les deux parties. L’annonce de la résiliation se fera par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un délai de trois mois en règle générale. Quels sont les avantages du bail précaire ? Pour le propriétaire, le bail précaire n’oblige aucunement au renouvellement du bail au profit du locataire, ni même à lui verser d’indemnités en cas de non-renouvellement. Si un second bail est signé à l’issue du bail dérogatoire, le loyer n’est pas plafonné, contrairement au cas du bail commercial classique. Pour le locataire, l’avantage principal est l’absence d’engagement de longue durée. En effet, le bail dérogatoire lui permet d’exercer une activité commerciale pendant une courte durée et de cesser à la fin de cette période si l’affaire ne s’avère pas rentable. Quelle suite à l’issue d’un bail précaire ? Au terme du bail, le locataire peut continuer à occuper les lieux, le bail est alors requalifié en bail 3.6.9. S’il n’existe pas d’accord entre les deux parties, la valeur du loyer sera basée sur la valeur locative du bien. Le propriétaire doit envoyer un congé au locataire avant échéance du bail précaire, et éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux si la nécessite se présente. Le locataire peut également s’opposer au départ du locataire, lequel se trouverait engagé par un bail commercial classique, et ne pourrait alors donner congé qu’à l’issue d’un période de trois ans. Notez qu’il est possible d’enchaîner les baux précaires, à condition que cela bénéficie au même locataire, pour les mêmes locaux, et que la durée totale des baux n’excède pas deux ans. Il est donc strictement impossible de conserver un statut de bail précaire plus de deux ans, pour un même lieu. Bailleur : propriétaire qui donne à louer un bien immobilier Bail commercial : contrat de location portant sur un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. la plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour 9 années au minimum. le locataire pouvant résilier tous les 3 ans. Droit au bail est un élément du fonds de commerce même s’il existe des fonds de commerce sans droit au bail. Il s’agit de la somme que le cessionnaire (acheteur du fonds de commerce) paye au cédant (vendeur du fonds de commerce). S’il est versé au propriétaire lors de la première signature d’un bail commercial, il s’appelle alors « droit d’entrée ». En contrepartie, il accorde tous les droits garantis par les baux commerciaux. Cette démarche est justifiée : le locataire sortant monnaye le fait que son loyer négocié antérieurement est sous-évalué par rapport au prix du marché. Il cédera par conséquent son bail moyennant le paiement d’une indemnité. Droit de préemption : droit d’achat prioritaire permettant à une personnes privée ou à une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier, lors de la promesse de vente, en se substituant à l’acheteur initial. Fonds de commerce : un ensemble d’éléments concourant à constituer une unité économique dont l’objet est de nature commerciale comprenant des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements et des éléments incorporels, tels que la clientèle, le droit au bail et le nom commercial. Le titulaire d’un fonds de commerce bénéficie au regard du bailleur d’une protection particulière dite « propriété commerciale Le fonds de commerce est une notion juridique définie en France par la jurisprudence comme une «universalité», un bien meuble incorporel composé d’éléments corporels et incorporels mais juridiquement distinct de ces éléments. En pratique il s’agit de l’ensemble des actifs incorporels (enseignes, clientèle, droit au bail, marques, licences?) et corporels (matériel, outillage, mobilier?) qui sont mobilisés par une personne ou une entreprise dans le but de réaliser une activité commerciale ; il est à noter que les murs n’en font pas parti. Il peut être vendu, apporté à une société ou encore donné en nantissement. Son évaluation directe ou indirect est un exercice difficile mais essentiel lors d’un rapprochement ou d’une acquisition. Le fonds de commerce n’a pas d’existence comptable propre. Les éléments corporels et les incorporels susceptibles d’être évalués séparément (brevets, droit au bail) sont inscrits à l’actif du bilan selon leur nature. Demeurent certains éléments incorporels qui ne peuvent pas faire l’objet d’une évaluation dans le détail (par exemple la clientèle) et qui sont inscrit à l’actif dans le poste fond commercial, uniquement s’ils ont été acquis suite à une fusion ou une acquisition. Location : local, terrain, logement … mis à la disposition d’un occupant contre le paiement d’un loyer. Le propriétaire ou bailleur, et le locataire du bien, sont liés par un bail ou contrat de location, ce dernier n’étant pas nécessairement établi par écrit. Cependant, l’établissement d’un bail écrit entre le propriétaire et le locataire est fortement recommandé. Mandant : celui qui donne un mandat Mandataire : celui qui reçoit un mandat Mandat : acte par lequel une personne (mandant), donne à une autre (mandataire), le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location… Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer. Promesse de vente : avant-contrat signé par le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe deux sortes de promesses de vente : la promesse unilatérale de vente qui n’engage pas l’acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat. La promesse bilatérale de vente (aussi appelée  » synallagmatique « ), ou compromis de vente, qui engage l’acquéreur au même titre que le vendeur. Il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) pour garantir l’exécution de l’acte.